임대차 3법? 임대차 5법? 이란 :: 부동산 안정 가능할까

임대차 3법은 부동산을 잡기 위해 연일 발표되는 정부의 대책 중에 최근 적용이 거의 확실시된 법안이라 볼 수 있겠다.

정부의 의지가 강하고, 과반 이상 의석 확보한 현재 이정도 관심과 언론 노출이 되었다면 된다고 봐야겠지..

 

 

임대차 3법? 5법?

국회에서 발의된 임대차 3법이란 아래와 같다.

 

 

앞으로도 전혀 집 살 계획이 없는 사람들에게는 가슴 따뜻해지는 내용이지만

집을 살 예정이거나 집을 이미 산 사람들에게는 물음표 가득한 내용일 수 밖에 없다. 

좀 더 자세히 살펴 보자면,,

 

전월세 신고제

지금까지는 집을 사고 파는 "매매계약"에 대해서만 실거래 신고가 의무였고, 임대계약 에서는 신고 의무가 없었다.

이 법안은 말그대로 임대계약(전세/월세)에 대해서도 이제는 지방자치단체 신고를 의무화 하겠다는 의미이다.

부동산 거래 관련 계약을 투명하게 관리하려 한다는 취지이지만, 이 법안이 항상 1번으로 언급되는 것은 뒤의 전월세 상한제와 계약갱신청구권 도입을 위해 꼭 필요한 전제이기 때문이다.

법안이 적용되면 임대계약을 "언제 했는가", "얼마에 계약했는가" 가 데이터로 남게 된다.

 

전월세 상한제

임대계약을 한 금액 데이터가 확보되었으니, 이젠 이 계약금액에 대한 관여 또한 가능하다.

더불어민주당 윤후덕 의원 발의 안(案)에서는 임대 계약 갱신 시 증액 폭을 직전 임대료의 5%로 제한하고 있다.

과도하게 임대료를 올리지 못하게 하여 세입자를 보호하겠다는 취지이겠다.

법안이 통과 되면 임대인(집주인)은 앞으로 5% 범위 내에서만 임대료 증액이 가능하다

 

계약갱신청구권

위의 전월세 임대계약 신고에는 금액 데이터 외에도 계약 기간(시작~종료)에 대한 데이터도 들어간다.

계약 기간이 끝났을 때 집주인은 세입자가 계약기간 연장을 원하면 이를 수용해야 한다.

다만, 법에서 인정되는 몇몇 사유 (예 : 집주인이 해당 집에 들어가서 살아야할 때 등) 에 속한다면 수용하지 않을 수 있다.

계약 갱신 기간에 대해서는 민주당 내에서도 +2년, +4년, 무제한 등 내용이 다양하다. 

갱신 요구시 2년 연장은 거의 기정사실이라고 보면 되겠다.

 

이외 

3법이 5법이 된다 라는건 추가 발의된 아래 두 법안이 이유다.

 

표준임대료제

각 지자체는 주택의 위치/종류/면적/내구연한 등 기준에 따라 일정 주기로 적정 임대료를 산정 및 고시할 수 있다

위 3법이 그대로 적용되면 전세가 폭등은 기정 사실이니,, 정부에서 가격을 정해주겠다! 는 의미

 

주택임대차 분쟁 조정 위원회 권한 강화

말 그대로 조정 위원회 권한 강화에 대한 법안이다.

임대인-임차인 싸움날 것이 자명하니.. 말리는 사람들 권한을 미리 올려 놓겠다는 의미로 보인다.

 

어떻게 될까

의견은 분분하지만 다수가 예상하는/공감되는 파급효과는 아래와 같다.

 

전월세 신고제 이후

거래 이력이 투명하게 관리 되지만, 한편으로는 과세 표준이 될 수 있다. 

정부 입장에서는 기존에 안보이던 임대 수익에 대해 세금을 부과할 수 있다.

 

전월세 상한제 이후

- 기존에 시세에 비해 약 10% 저렴하게 임대를 준 임대인이 올해 하반기부터 전세가를 올리려 했다고 가정했을 때, 

 5%라는 상한제 벽에 막혀 손해를 보게됨

- 주변 시세보다 비싸게 임대를 준 임대인은 전세가가 동결된 기간에도 전세가를 5%씩 꾸준히 올릴 수 있음

 

계약갱신청구권 이후

법안이 언제 적용될지 아직 확정되지는 않았지만,

 - 임대인은 이제 손해를 보지 않으려면 적어도 4년간의 물가상승을 염두해두고 전세가를 책정해야한다.

이렇게 되면 필연적으로 전세가는 상승하게 된다.

1990년 1년 의무기간이 2년으로 연장될 때에도 전세가 폭등 현상이 있었으니,, 4년 이상으로 연장된다면 어떤 결론이 나게 될지 깜깜하다

- 비선호 지역의 임대인은 전세가가 매매가를 뛰어넘게 되면 독한 마음 먹고 고의적으로 경매에 넘겨 임차인에게 집을 넘기는 방법을 택할 수도 있다.

- 갱신 기간이 4년 이상이 된다면, 자금력 있는 집주인은 전세를 회수하고 월세로 돌릴 가능성이 높다.

 

표준임대료제

위 3법의 파급효과를 얼마나 막을 수 있을지는 모르겠다. 

정부가 시장경제에 강력하게 개입하겠다는 의미로 보이는데, 사유재산에 대한 침해라고 해석될 여지가 다분하다.

 

위와 거의 동일한 정책을 적용했던 베네수엘라의 경우,

임대주택이 품귀 현상이 일어나면서 (정책 시행 전 30% → 시행 후 3%) 

공급이 사라지니 자연스레 웃돈 얹어 계약하는 암시장이 형성되었고, 실제 임대료는 더 비싸졌다고 한다.

(2013.9 한국-베네수엘라 경제협력센터 보고서)

 

 
결론

폭주하는 부동산 정책..